O CMN alterou a Resolução nº 4.676/18 que trata sobre as operações de crédito imobiliário para refletir as inovações do marco legal das garantias
A Lei nº 14.711/23 (marco legal das garantias) promoveu alterações no regime legal dos direitos reais e, em especial, da hipoteca e da alienação fiduciária. Dentre as inovações, destaca-se a possibilidade (a) de extensão da alienação fiduciária e hipoteca e (b) de constituição de alienação fiduciária de propriedade superveniente de imóvel.
A Resolução nº 4.676/18 dispõe, conforme será sua nova ementa, sobre (a) os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”), do Sistema Financeiro da Habitação, instituído pela Lei nº 4.380/64 (“SFH”), e do Sistema de Financiamento Imobiliário, instituído pela Lei nº 9.514/97 (“SFI”); (b) as condições para a contratação de operação de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (“BACEN”) e (c) disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.
Para refletir na Resolução nº 4.676/18 as alterações introduzidas pelo marco legal das garantias, o Conselho Monetário Nacional (“CMN”) editou a Resolução CVM nº 5.197/24.
SBPE, SFH e SFI
Antes de adentrar nas alterações implementadas, é importante destacar o objeto de cada um dos sistemas disciplinados pela Resolução nº 4.676/18 e seus respectivos integrantes:
(a) o SBPE promove o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança, sendo integrantes desse sistema: (1) bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, (2) as caixas econômicas, (3) as sociedades de crédito imobiliário, (4) as associações de poupança e empréstimo e (5) as cooperativas de crédito autorizadas a captar depósitos de poupança na forma da regulamentação vigente;
(b) o SFH promove a construção e aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, sendo integrantes desse sistema: (1) as entidades previstas no art. 8º da Lei nº 4.380/64, (2) as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo BACEN e (3) as entidades fechadas de previdência complementar; e
(3) o SFI promove o financiamento imobiliário em geral, sendo integrantes desse sistema: (1) entidades previstas no art. 2º da Lei nº 9.514/97, e (2) as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo BACEN.
Objeto da Resolução nº 4.676/18
O CMN substituiu, na ementa e em diversos dispositivos da Resolução nº 4.676/18, a expressão “financiamento imobiliário” por “operação de crédito imobiliário” e incluiu o art. 1ª-A na referida resolução, com a definição de, dentre outros, crédito imobiliário e financiamento imobiliário.
Esclareceu-se que o objeto da Resolução nº 4.676/18 são operações de crédito imobiliário, as quais consistem em:
(a) operações de financiamento imobiliário, que são aquelas destinadas (1) à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais e não residenciais e (2) à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais; e
(b) operações de empréstimo contratadas por pessoas naturais que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações referenciadas em moeda estrangeira, as operações que se qualifiquem como crédito rural nos termos da normatização vigente e as demais operações objeto de legislação ou de regulamentação específica.
Segundo o BACEN, com a alteração do objeto da Resolução nº 4.676/18, as condições normalmente aplicáveis a operações de crédito de modo geral, tais como reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste e capitalização dos juros, passam a ter previsão expressa de aplicação para as operações de crédito imobiliário.
Extensão de Alienação Fiduciária e Hipoteca
A extensão da alienação fiduciária e hipoteca autoriza que a mesma garantia já constituída seja utilizada para a contratação de novas operações de crédito. Conforme a nova redação da Resolução nº 4.676/18, que ainda entrará em vigor, essa extensão será permitida desde que observem as seguintes condições:
(a) ter prazo igual ou inferior ao prazo remanescente da operação de crédito original, na data da contratação da nova operação; e
(b) a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas seja menor ou igual ao valor garantido constante do título da garantia original, observado o Limite de Cota de Crédito, conforme detalhado abaixo.
Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente de Imóvel
A alienação fiduciária de propriedade superveniente de imóvel permite que sejam contratadas novas operações de crédito imobiliário com novos credores tendo como garantia um mesmo imóvel já conferido em garantia em outra operação que ainda não tenha sido quitada.
O marco legal das garantias estipula que a eficácia da alienação fiduciária superveniente é condicionada à resolução da propriedade fiduciária do imóvel em relação ao primeiro negócio realizado.
Cota de Crédito
Na contratação de operações de crédito imobiliário com pessoas naturais, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BACEN devem, na análise da suficiência das garantias, definir a cota de crédito, considerando os empréstimos e financiamentos previamente contratados pelo pretendente ao crédito, nos termos da Resolução nº 4.676/18.
A cota de crédito (anteriormente denominada de “cota de financiamento”) consiste no percentual resultante da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação, o que pode ser representado pela seguinte fórmula:
Os limites de cota de financiamento previamente estabelecidos na Resolução nº 4.676/18 foram estabelecidos com base na premissa de que a alienação fiduciária somente poderia ser utilizada como garantia de obrigação única.
A nova redação da norma estabelece que o valor da cota de crédito não poderá ser superior a:
(a) 80% nas operações de (1) financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial e (2) financiamento a pessoa natural para construção de imóvel residencial. Poderá ser de até 90% no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (Sacre); e
(b) 60%, nas operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais (“home equity”).
Caso um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma operação de crédito, independentemente da forma como isso ocorra, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas e o valor da avaliação do imóvel dado em garantia, na data de contratação da nova operação, não pode ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante (“Limite de Cota de Crédito”).
A operação de crédito predominante é a que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas, considerando como predominante, em caso de igualdade, a operação com data de contratação mais antiga.
Caso não haja limite de cota de crédito definido para a operação de crédito predominante, deverá ser utilizado o limite aplicável para a operação que possua, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas, consideradas apenas as operações que tenham limite estabelecido.
Na hipótese de uma operação de crédito ser garantida por mais de um imóvel residencial, a cota de crédito deve ser apurada considerando a soma dos valores de avaliação dos imóveis.
Os limites de cota de crédito não se aplicam a operações que passem a contar com garantia imobiliária após a sua contratação em razão de renegociação ou reestruturação.
Outras Alterações
Garantia Securitária em Empréstimos Pessoais: em operações de empréstimos a pessoas naturais garantidas por imóveis residenciais, o art. 5º-A da Resolução nº 4.676/18 estabeleceu a faculdade de as instituições financeiras requererem a contratação de garantia securitária que preveja a cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.
As instituições de crédito deverão oferecer, no mínimo, duas apólices coletivas com diferentes seguradoras, sendo que uma delas não poderá ser sua controlada ou coligada. É facultado, no entanto, ao mutuário contratar apólice individual com outra seguradora habilitada.
Constituição de Garantias Posteriormente à Liberação dos Recursos: alterou-se a regra que atualmente estabelece a obrigatoriedade de constituição de garantias previamente à liberação de recursos para as operações de financiamento imobiliário de modo geral, passando a ser aplicável apenas para as operações destinadas à aquisição de imóveis.
Obrigatoriedade de Registro dos Direitos Creditórios: realizou-se ajustes em dispositivos que tratam dos direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições reguladas em operações de financiamento para produção de imóveis, de maneira a prever que esses recebíveis devem ser registrados em sistema de entidade registradora, conforme estabelece o art. 7º-A da Resolução nº 4.676/18, ou depositados em sistema de depositária central.
Conclusão
A Resolução CVM nº 5.197/24 representa uma significativa evolução no sistema de garantias imobiliárias no Brasil, especialmente ao regulamentar inovações como a extensão da alienação fiduciária e hipoteca e a alienação fiduciária de propriedade superveniente.
A norma entrar em vigor em 1º de julho de 2025.
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