Entenda sobre o regime especial tributário (RET) do patrimônio de afetação em incorporações imobiliárias
A Lei nº 10.931/24 dispõe sobre o regime especial tributário (“RET“) do patrimônio de afetação aplicável às incorporações imobiliárias. A IN RFB nº 2179/24 regulamenta, atualmente, o disposto na referida Lei.
Opção e Requisitos
A escolha pelo RET é feita pelo incorporador1 em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
O incorporador manterá escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET, seja em livros próprios ou seja nos da incorporadora.
Será permitida a opção pelo RET, conforme a Lei nº 10.931/24, desde que atendidos os seguintes requisitos:
(a) entrega do termo de opção ao RET na unidade competente da Secretaria da Receita Federal (“SRF“); e
(b) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.
Além disso, constituem outros requisitos, nos termos da IN RFB nº 2179/24:
(a) a adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
(b) a regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica;
(c) a regularidade quanto ao recolhimento ao FGTS;
(d) a inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais;
(e) a inexistência de sentença condenatória transitada em julgado decorrente de ações de improbidade administrativa, com aplicação de pena de proibição de receber benefícios ou incentivos fiscais; e
(f) a inexistência de condenação penal transitada em julgado, com aplicação de sanções que impeçam o recebimento de benefícios ou incentivos fiscais, derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra a pessoa jurídica.
O RET é aplicável ainda, segundo a IN RFB nº 2179/24:
(a) à atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento,2 desde que, dentre outros: (1) sejam atendidos os requisitos previstos na IN RFB nº 2179/24; e (2) esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas; e
(b) ao condomínio de lotes.3
Alíquota e Base de Cálculo
Para cada projeto de incorporação submetido ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento definitivo equivalente a 4% da receita mensal recebida (isto é, sobre a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação).
Poderão ser deduzidos da receita mensal os valores relativos a vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos. Os valores relativos a vendas canceladas e devoluções de vendas cujo montante superar o total das receitas dos respectivos períodos de apuração podem ser deduzidos da base de cálculo do RET a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes.
Caso a incorporadora ou a empresa construtora seja sujeita à tributação com base no lucro presumido, deverá manter registro destacado para a identificação da receita mensal recebida ou auferida relativa a cada incorporação imobiliária objeto de patrimônio de afetação.
O pagamento, através do respectivo Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), deverá ser realizado até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.
Esse recolhimento corresponderá à arrecadação unificada do IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS.
As receitas (inclusive decorrentes da aplicação de recursos da incorporação no mercado financeiro), custos e despesas próprios da incorporação sujeita ao RET não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
Os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
Responsabilidade
A Lei nº 10.931/24 estabelece que:
(a) o terreno, as acessões e demais bens e direitos objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao RET não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à COFINS e à PIS/PASEP, exceto aquelas relativas às receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação;4 e
(b) o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora no âmbito do RET não poderão ser objeto de parcelamento.
O RET será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.
- Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica que, embora não execute a construção, firme compromisso de fazê-lo ou realize a venda de frações ideais de terreno com o objetivo de vincular tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. ↩︎
- Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. O lote poderá ser constituído sob a forma (a) de imóvel autônomo ou (b) de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. ↩︎
- Lembra-se que aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes (a) o disposto no Código Civil sobre condomínio edilício e (b) o regime jurídico das incorporações imobiliárias, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrais. ↩︎
- A afetação e a separação do patrimônio objeto de incorporação imobiliária produzem efetios inclusive em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista. ↩︎
Nenhum conteúdo aqui exposto deve ser interpretado como aconselhamento jurídico ou opinião legal. Para obter orientações legais, consulte nossos advogados.