Entenda como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel
A Lei nº 14.382/22 (Lei do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos) incluiu na Lei nº 6.015/73 (Lei dos Cartórios) a previsão legal da possibilidade de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão por via extrajudicial no competente cartório de registro de imóveis.
Confira tabmém nossa publicação sobre “Ata Notarial para Certificação do Implemento ou Frustação de Condições“.
Poderá solicitar a adoção do procedimento, desde que representados por advogados ou defensor público (“Legitimados“): (a) o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, e (b) o promitente vendedor.
O pedido deverá ser apresentado por um dos Legitimados no competente cartório de registro de imóveis com os seguinte documentos (“Documentos de Comprobatórios“):
- instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
- prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
- ata notarial lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
- certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
- comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e
- procuração com poderes específicos.
Com o recebimento regular dos Documentos Comprobatórios, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.
O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
Regulamentação do CNJ
Para regulamentar e padronizar o procedimento de admissão da adjudicação compulsória extrajudicial, o Provimento nº 150/23 do Conselho Nacional de Justiça (“CNJ“) alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (“CNN/CN/CNJ-Extra“).
O CNN/CN/CNJ-Extra esclarece, dentre outros temas, que:
- Negócios Jurídicos. É possível a adjudicação compulsória de quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável (exceto se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano ou de incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido);
- Adjudiciação Compulsória de Múltiplos Imóveis. É possível a adjudicação compulsória de múltiplos imóveis, desde que (1) todos os imóveis estejam na circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis; (2) haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente; e (3) da cumulação não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo;
- Pendência de Processo Judicial. A pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial, caso se demonstre suspensão daquele por, no mínimo, 90 dias úteis;
- Procedimento. Caso o requerimento inicial esteja regular, será adotado o seguinte procedimento: (1) o oficial notificará o requerido para que anua à transmissão da propiedade ou impugne o pedido; (2) se for o caso, o oficial notificará o requerente para que se manifeste sobre a impugnação; e (3) rejeitada ou acolhida a impugnação, requerente e requerido poderão apresentar recurso, o qual será encaminhado ao juiz competente;
- Gravames. Os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstarão a adjudicação compulsória;
- Indisponibilidade. A indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido, caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis;
- Regularidade Fiscal. Não é condição para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial a comprovação da regularidade fiscal do transmitente, a qualquer título; e
- Condomínios Edilícios. Para as unidades autônomas em condomínios edilícios não é necessária a prévia prova de pagamento das cotas de despesas comuns.
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