Entenda a função e estrutura da cédula de crédito imobiliário (CCI) e a regulamentação do Banco Central do Brasil (BACEN) aplicável
A Lei nº 10.931/24 instituiu a cédula de crédito imobiliário (“CCI“) para representar créditos imobiliários.1
Espécie, Forma e Negociação
A CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário, observados os requisitos previstos em Lei, e poderá ser (a) integral, quando representar a totalidade do crédito, ou (b) fracionária, quando representar parte dele – não podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.
A CCI poderá ser emitida (a) com ou sem garantia, real ou fidejussória, e (b) sob a forma escritural ou cartular. A emissão da CCI sob a forma escritural ocorrerá por meio de escritura pública ou instrumento particular, que permanecerá custodiado em instituição financeira.
Caso o crédito imobiliário seja garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
A CCI é título executivo extrajudicial e sua emissão e negociação independe de autorização do devedor do crédito imobiliário.
A negociação da CCI emitida sob forma escritural ou a substituição da instituição custodiante, entretanto, somente poderão ser realizados mediante prévio registro ou depósito em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil (“BACEN“) a exercer a atividade de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros.
A cessão do crédito representado por CCI poderá ocorrer por meio dos sistemas do depositário e implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
A Lei nº 10.931/24, em caso de cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, dispensa a averbação no Registro de Imóveis.
Condições do Contrato de Registro ou Depósito da CCI
A Resolução BCB nº 308/23 dispõe que o contrato de prestação de serviço de registro ou de depósito centralizado de recebíveis imobiliários referentes a um empreendimento (incorporação ou loteamento), celebrado entre a entidade registradora ou o depositário central e o incorporador ou o loteador, deve estabelecer que:
(a) os recebíveis imobiliários do empreendimento serão registrados ou depositados exclusivamente na entidade registradora ou no depositário central contratado, admitindo-se a portabilidade;
(b) a consulta, pelo comprador ou promitente comprador, das informações sobre os recebíveis imobiliários a ele vinculados, tais como parcelas pagas, vencidas, vincendas, saldo devedor e instrumento de pagamento, se dará por meio do sistema de registro ou de depósito centralizado;
(c) os instrumentos de pagamento acordados entre as partes para a liquidação financeira das parcelas do recebível imobiliário pelo comprador ou promitente comprador deverão atender ao disposto na Resolução;
(d) os comprovantes de quitação das parcelas do recebível imobiliário, emitidos pelo credor ou por pessoa com poderes para tanto, serão disponibilizados ao comprador ou promitente comprador por meio do sistema de registro ou de depósito centralizado; e
(e) o incorporador ou o loteador:
(1) realizará e manterá atualizado o registro ou o depósito de todos os recebíveis imobiliários associados ao empreendimento para o qual a entidade registradora ou o depositário central foi contratada(o). A emissão e o registro ou depósito de CCI representativa do recebível imobiliário atende ao disposto neste item;
(2) fará constar, nos contratos de compra e venda ou de promessa de compra e venda com compradores e promitentes compradores, as informações exigidas pela Resolução;
(3) comunicará aos compradores ou promitentes compradores acerca do controle dos recebíveis imobiliários e de sua liquidação por meio do sistema de registro ou de depósito centralizado, orientando-os quanto ao seu cadastramento no referido sistema;
(4) encaminhará ao sistema de registro ou de depósito centralizado, sempre que solicitado, documentação que permita a conciliação das informações sobre recebíveis imobiliários registrados ou depositados; e
(5) enviará periodicamente ao sistema de registro ou de depósito centralizado informações sobre o andamento da execução da obra ou do loteamento, conforme padrão definido pelo sistema de registro ou de depósito centralizado, observado o disposto na convenção para o exercício das atividades de registro e de depósito centralizado de recebíveis imobiliários.
- A Resolução BCB nº 308/23 considera recebível imobiliário como o direito creditório constituído ou a constituir originário de contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, com ou sem emissão de CCI, celebrado entre incorporador ou loteador e comprador ou promitente comprador de unidade imobiliária autônoma ou de lote.
O direito creditório constituído é aquele originário de contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda já celebrado entre incorporador ou loteador e comprador ou promitente comprador, referente a cada unidade imobiliária autônoma ou lote.
Já o direito creditório a constituir é aquele de existência futura, referente a cada unidade imobiliária autônoma ou lote que ainda não tenha sido objeto de contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda. ↩︎
Nenhum conteúdo aqui exposto deve ser interpretado como aconselhamento jurídico ou opinião legal. Para obter orientações legais, consulte nossos advogados.